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長屋の切り離し解体で起きたトラブルと予防策

長屋の切り離し解体で起きたトラブルと予防策

解体サポートでも多数ご相談をお受けしている「長屋の切り離し解体」。

「綺麗に半分壊してから壁を作るだけなんだから、簡単なんじゃないの?」とお思いの方もいらっしゃるかもしれませんが、実は建物解体の中で最もトラブルの多い工事の部類に入るのです。

そんな長屋の解体について、よくあるトラブルや気を付けるべきポイントについてまとめましたので、長屋に住んでいる・身近に長屋があるという方は是非ご一読ください。

【関連リンク:長屋の解体工事について

そもそも長屋(テラスハウス/タウンハウス)って何?

長屋とは、「玄関や階段・廊下を共用していない2戸以上の住宅が連続している建物」を指し、特に東京都内や大阪市内の下町と呼ばれる地域などには今でも多く存在しています。(関西地方では、木造二階建ての棟割りアパートを「文化住宅」と言ったりもします。)

共同住宅の違いは、「階段や廊下などの共用部分があるかどうか」で判別します。(ある方が共同住宅です。)

長屋を切り離すために必要なこと

長屋の解体をするには、まず何から始めれば良いのでしょうか?

それは、
「解体工事について所有者全員(※)の同意を得る」
ことです。

一つの屋根を複数世帯で共有して暮らす形式ですので、考えてみれば当たり前ではありますが、所有者全員の承認を避けて通ることはできません。

もしも所有者のうち一人が同意を得ず勝手に解体を初めてしまった場合、法的に罰せられることになります。(「建物の区分所有等に関する法律(通称・区分所有法)」による)

※廊下など共用部分の解体には所有者の4分の3の同意があれば解体可能となります。

これが隣同士ではなく、例えば3軒長屋の端と端での解体工事だったとしても、「所有者の4分の3以上の同意」が必要であることに変わりはありません。

長屋切り離し解体で起きた!こんなトラブル

長屋の解体に際してよく発生するトラブルは、

1.一旦は解体に合意したが、後になってから反対された
2.所有者が誰も同意してくれず解体できない
3.切り離しが困難なレベルの複雑な構造をしている
4.補修の方法(新設する壁の質など)について折り合いがつかない
5.切り離し解体中・解体後に苦情を言われた(騒音・振動、補修について等)

といったパターンに集約されるのではないでしょうか。

1.2.の合意関連のトラブルは比較的多く起きる問題で、隣家との日頃の関係性も大きく影響してきますね。

3.はあまり多いケースではありませんが、物理的に解体が難しい場合は解体費用が跳ね上がるか、何か別の選択(解体せず退去のみ/全員が引越し後に解体をする等)をしなければならないこともあります。

しかし、全員の合意がスムーズに取れ、構造的にも問題なく解体できる場合でも、5.はどうしても起こり得るトラブルの一つです。

長屋はその構造上、どうしても建てた時の完全な状態でしか最大の強度を保つことができないため、途中で切り離すことによって耐震性が下がります。

壁の補強はもちろん行いますが、金額を重視した結果トタンなど安価な素材での簡易補修となると保温性や機密性も著しく損なわれますし、周りの音も気になります。工事中の騒音はもちろんのこと、補修後も外の車の音などが聞こえやすくなってしまうのです。

また屋根部分も当然切り離しますので、防水対策をしっかり行っていないと隙間からの雨漏りに繋がり、残った建物全体の寿命にも関わってきます。

一般的な木造住宅の解体工事でさえ、騒音・粉塵などに対し細心の注意を払わないと苦情に繋がってしまいますが、もともとは一続きだった長屋の解体ともなれば、たとえ日頃の近所付き合いが良好だったとしても思わぬクレームや関係悪化に発展してしまうケースも多いのです。

トラブルを避けるためには

「絶対」ではありませんが、なるべく穏便かつスムーズに長屋の切り離し解体を終えるために気を付けるべきポイントをご紹介します。

「まずは、解体したい所有者がその他の所有者同意を得る段階で、可能な限り丁寧に説明・交渉することです。

「また、事前調査を専門家(土地家屋調査士・建築士等)とともに確実に行うことも重要です。この段階で家の水平や耐震状況、壁の傷などあらゆる現状を押さえておけば、のちのち「ここは解体前はこうだったはずなのに…」といったクレームが入ったとしても、容易に対処することが出来るようになります。

「目的は何であれ、人と人との交渉ごとですので、まずは終始円満に話し合いが進むことを第一に考えた対応を取るのが何よりも大切です。後出しの説明や周囲への配慮不足といったことが無いよう、ご自身の対応はもちろん、解体業者選びも是非慎重に行ってください。

まとめ

ただでさえトラブルの種になりやすい切り離し解体工事。最も気を付けたいのは、隣家との関係を悪化させてしまうことです。

専門家のアドバイスを始め、書類や画像でしっかり証拠を残すなど、火種になる可能性のあるものを一つでも潰しておくことが何よりの対策だと思います。

解体サポートでは、長屋の切り離し解体が得意な熟練の解体業者さんをご紹介させていただくこともできますので、お気軽にご相談くださいませ。

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