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解体工事とローンのお話 [住宅ローン? 無担保ローン?]

解体工事とローンのお話 [住宅ローン? 無担保ローン?]

「建物を壊す」ための解体工事は、「一からじっくり計画を練って建築物を作り上げる」建設工事とは違い、工事が必要となるタイミングを前もって予想できることが少なく、むしろ時期的な余裕がないケースがほとんどだと思います。

その上、一般的な解体業者の用意している支払い方法は

・着工時に半金、終了時に残金をそれぞれ現金(振込)で支払い
・解体工事完了後に全額を現金(振込)一括払い

という場合が大半で、金額が金額なだけに分割払いやクレジットカード払い等に対応できる解体業者は少数派であるのが現状です。

そのため解体工事を行うには、どうしても「短期間」で「ある程度まとまった『現金』」を用意する必要が出てきてしまうのです。

そうは言っても、いきなり数十〜数百万円の現金を工面するのは簡単ではありませんよね。それなら、車や家の購入時のようにローンを組めないの? とお考えの方も多いと思いますが、今回はそんな「解体に伴うローン契約」について、今回は詳しく解説していきます。

★目的によって最適なローンが変わってきますので、下記目次より当てはまる項目をお選びください。

▼「建て替え費用と一緒」にローンを組みたい
▼「解体工事だけ」でローンを組みたい
▼「空き家を処分するため」にローンを組みたい

※下記にご紹介するいずれの場合でも、ローン契約は「解体業者←→施主」間ではなく「施主←→銀行」間の契約となります(銀行から借り入れた現金を一旦解体業者に支払い、その後 銀行に対して月々のローン金額を支払っていく方法)。
 あくまでも、解体費用そのものは「現金」での支払いが基本であることを想定した方法となりますので予めご留意ください。

方法その1:「住宅ローン」に組み込む

“建て替えに伴う解体工事”であることが前提ですが、住宅の購入・建築に伴う費用としての解体費用を銀行の住宅ローンに組み込めることがあります。

形式としては「土地の購入費用+解体費用+建築費用の総額」でローンを組むことになりますが、この図式で融資を受けるためにはいくつかの条件があります。

■融資を受ける前の審査に必要な書類を用意する
→借り入れの相談の際、基本的な必要書類(本人確認資料・年収確認資料)の他、購入・解体・建築それぞれに必要な金額を証明できる書類(見積書)を提出する必要があります。

■一般的な住宅ローンの審査基準を満たしている
→信用情報機関に記録が残っていない(=5年以内の債務整理履歴やカード事故情報が存在していない)ことが大前提となりますが、他にも「年収が十分である・安定しているかどうか」「80歳未満で完済できるプランかどうか(逆に開始年齢が若すぎても△)」「団体信用生命保険に加入しているかどうか(健康状態確認のため)」といったポイントに一つでも引っ掛かると、審査に落ちてしまう可能性が上がってきますので注意が必要です。

コラム:「『フラット35』で支払いたい」は可能?

35年間も金利が安く一定していることで人気の長期固定金利ローン「フラット35」。

金利面だけでなく、繰上返済手数料がかからない・保証金が不要であるなど多くのメリットが感じられるため、住宅ローンをフラット35で組もうとお考えの方もいらっしゃると思いますが、その中に解体費用も含めて支払うこともできるのでしょうか?

結論から言うと、答えは「解体費用を含めること自体はできるが、一旦は自前の現金が必要になる可能性が高い」です。

というのも、フラット35は「建築した家の完成時」に融資が行われますので、大多数の解体業者が要求する「例)解体工事の終了と引換えに工事総額を現金一括払い」といった支払い条件に間に合わない場合がほとんどだと考えられるためです。

そうなると、結局は解体工事の終了時点(フラット35の融資前)で一旦は手元に現金が必要になるため、先立つものがない場合は「とりあえず親戚や知人等に解体費用分の現金を借り、のちに支払われる貸付金の中からその知人に返済する」などといった状況に陥ってしまいます。

現金を貸してくれる親戚や知人が新築の完成(=約半年後)まで返済を待ってくれるのであれば良いかもしれませんが、あまり現実的な方法とは言えませんよね。
なお、大手ハウスメーカーなどではいわゆる“お抱えの解体業者”に解体工事を依頼することが多いため、その際にかかる費用は一旦メーカー側が業者に支払い、のちに建築費含む総額を施主に請求するパターンもあります。

もちろん依頼するメーカーによって内部の慣習はまちまちですが、そういったケースでは「解体費用を組み入れた全額でフラット35のローンを組む」ことができる場合がありますので、まずはご自身の希望を担当者に相談してみるのが一番でしょう。

方法その2:「プロパーローン」「フリーローン」を利用する

「方法その1」では新築を伴う解体工事の場合に使えるローンをご紹介しましたが、もちろん全ての解体工事に新築が付随してくるわけではありませんよね。

不要になった実家の解体工事や、賃貸への住み替え(引っ越し)のための解体工事などでは、多くの場合「プロパーローンやフリーローン(無担保型)」を活用することになります。
(関連リンク:「ローン解体(空き家以外)」)

プロパーローンとは、簡単に言えば「無担保かつ保証会社を介さず、金融機関独自の審査基準で貸出を行う」ローンのことです。

一般的な住宅ローンでは、融資の申し込みの際に保証会社の保証が必須となります。また、完済するまでは住宅を担保とする必要があるため、そもそも新築を伴わずに建物を壊すだけの解体工事では「住宅ローン」の利用は不可能、ということになってしまいます。

このプロパーローンは、そういった「解体工事だけ」の資金を借り入れる場合や「住宅ローンを組みたくても、保証会社の審査では残念ながら融資を受けることができなかった」人たちの“もう一つの選択肢”となるものです。

※必ずしも「銀行の方が審査が甘い」わけではなく、あくまでも重視する箇所が違う(保証会社の基準に満たなくても、銀行の基準では問題ないと見なされる場合がある)程度とお考えください。

ただし、下記のようなデメリットもあります。

・保証会社を利用しない代わりに、保証人(連帯保証人)を1人以上立てる必要がある
→身近に返済能力のある人物がいなければ審査落ちしてしまう可能性があります。
・無担保で間口が広い代わりに、一般的な住宅ローンよりも金利が高いことが多い
→担保がない分金利が上がりがちですので、将来的な総支払額を計算した上で計画的な返済プランを練る必要があります。

プロパーローンを選ぶかどうかは、「新築工事を伴う(担保の住宅の用意がある)か?」「保証人を立てることが可能か?」「長期的な目で見て、高金利となっても支払い続けられるか?」といった点が基準になります。

方法その3:「空き家解体ローン」を利用する

最後の砦が、この「空き家解体ローン」です。
(関連リンク:「空き家解体ローン」)

空き家解体ローンは地方銀行や信用金庫が提供する「解体工事の資金に利用できるローン商品」で、その大多数は利用条件のハードルが非常に低く設定されています。

担保や保証人は不要、また多くの場合 金利についてもお手頃な利率(融資利率)が期待できるため、解体工事資金の融資を受けるにあたっては最もハードルの低いローンであると言えます。

ただし、ローンを提供する金融機関によって細かな条件が異なりますので、一般的な無担保ローンを利用した場合のシミュレーション等とよく比較しながら、ご自身の状況に沿った最適な方法を選んでくださいね。

自治体が提供する「助成金」も!

解体したい建物が長い間放置された空き家であるなら、老朽化が進むほどにその周囲の環境を悪化させてしまいます。それだけでなく、崩壊や異臭等によってい近隣住民や通行人に迷惑をかけたり、場合によっては空き巣や放火の標的となることもあり、様々な危険を孕んでいます。

近年では自治体も積極的にそのような危険を排除したいと考えており、中には工事総額の50%近くを補助する「解体費用助成金」を打ち出している自治体も増えてきています。
(関連リンク:解体費用助成金)

こうした制度がまだ存在しない地域もありますが、2019年現在、解体費用の助成金制度は全国に広がっている最中にあります。空き家の解体をお考えの方は、常に自治体の情報アップデートに気を配り、場合によっては制度の開始について直接問い合わせてみると、意外な進展を知るきっかけとなるかもしれません。

まとめ

どのローン関しても言えることですが、最初に銀行に足を運んでから融資が下りるまでには早くても2週間、最長で1ヶ月程度を要します。

ローンの活用ができずに八方塞がりの状況に陥ってしまう前に、経済的・精神的にもゆとりのある段階で窓口に足を運ぶことができれば、焦っていると気付かないような細かな点にも意識が回るだけでなく、様々な交渉が有利に働く可能性も生まれることでしょう。

空き家の解体工事に関しては、上記で紹介した「空き家に特化したローン」や自治体の助成金等を活用しない手はありません。

どんなケースでも、行動を起こすことが億劫になる前に、まずはお住まいの地域の金融機関や自治体窓口に相談してみることをおすすめいたします。

解体サポートでもこのようなお悩みのご相談を受け付けています。いきなり融資の相談はちょっと…という方でもお気軽にご相談いただけますので、ぜひお問い合わせください。

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