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解体後、「土地を売却したい」と思ったら!〜税金・諸費用について〜

解体後、「土地を売却したい」と思ったら!〜税金・諸費用について〜

ご自身が所有している土地、ご親族から相続したものの持て余してしまっている土地。
これらをいざ「売ろう」となった時、どれくらいの税金や費用がかかるのか、最終的にいくら自分の手元に残るのか、ぱっと計算できる方はごく僅かだと思います。

「土地を売ったお金で自宅を贅沢にリフォームしよう!」と考えていても、思いのほか支出が多いことに驚かれるかもしれません。

さらに切羽詰まった状態では、支出を抑えることや節税のポイントをじっくり調べる機会もないまま売却となってしまいます。十分に時間が取れる今のうちに、土地の売却に伴う支出面について詳しくなっておきましょう!

関連記事:解体後の売却について

売却にかかる税金の種類

所得税・住民税

前提として、
・土地を売却した際に得た所得(利益)を「譲渡所得」
・土地を売却した際に発生する税金を「譲渡益課税」

と言います。

その譲渡所得の金額に応じて、「所得税」と「住民税」が発生してきます。

譲渡所得は次のように計算します。

【譲渡所得 = 売却価格 − 取得費(購入費用) − 譲渡費用(売却時に生じた費用合計)】

たとえば、
・土地の購入価格:3000万円
・購入時の諸費用:200万円
・売却価格:3600万円
・売却時の諸費用:250万円
であった場合、譲渡所得は次のように計算します。

【3600万円 − 3000万円 − 200万円 − 250万円 = 譲渡所得150万円】
※「特別控除額(「特定住宅地造成事業」のために土地を売却した場合などに適用)」がないケース

この場合、譲渡所得である150万円に対して所得税と住民税がかかることになります。

※相続した土地や古くから所有している土地の場合は取得費が不明なこともありますが、その場合は「売却価格の5%」を譲渡所得として計算します。

上記の例で言うと次のようになります。

【売却価格5500円×5%=譲渡所得275万円】

また、取得費が不明でなくとも、実際の取得費が譲渡所得の5%に満たないケースででは譲渡所得の5%を取得費として計算することが出来ます。

◯具体的な税金の計算方法は?

譲渡所得にかかる税金は、「短期譲渡所得」なのか「長期譲渡所得」なのかによって適用税率が異なってきます。

【短期譲渡所得】所得税30%/住民税9%
(土地を売却した年の1月1日時点で土地の所有期間が5年以下の場合)

【長期譲渡所得】所得税15%/住民税5%
(土地を売却した年の1月1日時点で土地の所有期間が5年を超えている場合)

このように、所有期間が「5年未満」か「5年以上」かで税率が大きく変わってきます。

ここで必ず覚えておいていただきたいのが、「土地の所有期間=土地を購入したその日〜譲渡をした日、ではない」ということです。

譲渡した日がその年の暮れ頃であったとしても、同年の1月1日まで遡って算出されてしまいますので、「1月1日時点」で4年11ヶ月以下の所有期間であった場合、実際には5年以上所有していても計算上は「5年未満」の税率が適用される=短期譲渡所得として計算されることになります。

この違いだけで、住民税は4%、所得税は15%(2倍)もの大きな差が生じてしまいますので、今後売却を予定されている方は是非覚えておいてください。

印紙税

不動産売買契約書には収入印紙を貼ることになりますが、こちらも契約書に記載の金額によって税額が変わってきます。

それぞれの印紙税額は以下の通りです。

記載金額            印紙税
100万円超〜500万円以下    1,000円
500万円超〜1000万円以下    5,000円
1000万円超〜5000万円以下   1万円
5000万円超〜1億円以下     3万円
1億円超〜5億円以下       6万円

※万が一この印紙を貼らずに契約をしてしまった場合は、「過怠税」として通常の印紙税の3倍の税金が課されてしまいますので、忘れないようご注意ください。

抵当権抹消登記費用(該当する場合のみ)

売却する土地を担保に金融機関から借り入れを行っている場合は、「抵当権」が設定されています。

抵当権つきの土地がそのまま購入されることは考えられませんので、売り出し前に借入金の完済・抵当権の抹消手続きをすることが必要になります。

大抵は司法書士に依頼することになると思いますが、その場合はさらに「登録免許税(不動産1つにつき1,000円)」、司法書士に対する報酬の支払いも発生します。

復興特別所得税

2013年から2037年までの間は、「復興特別所得税」というものが追加で課税されます。
これは「所得税に対して2.1%」がかかってきますので、こちらも「短期譲渡所得」か「長期譲渡所得」かによって金額が変動します。

その他の費用

仲介手数料

不動産会社に対し、土地売却の仲介を依頼した場合に発生する費用です。
通常は土地の売買についての契約を締結してから支払うものですので、契約が成立しなかった場合には支払う必要はありません。

手数料の計算方法は次の通りです。

【仲介手数料 =(売却価格 × 3% + 6万円)× 消費税率】

たとえば、売却価格5000万円、消費税8%で計算すると、
仲介手数料=(5000万円×3%+6万円)×1.08で、168万4800円となります。
※この計算式は絶対ではなく、あくまで「上限」とされています。
手数料割引キャンペーンなどを行っている不動産業者や、所有者の交渉によってこれ以下の金額となることも有り得ます。

なお、上述(5,000万円)の例は売却価格が400万円を超えた場合の計算方法です。 売却したい土地の価格によって手数料率の上限が下記のように段階的に決められていますので、頭に入れておくと良いかもしれません。

売却価格          手数料率上限
200万円以下         5%
200万円超〜400万円以下   4%+2万円
400万円超          3%+6万円

提示された手数料がこの計算式によって出た金額を上回るような場合は、法によって定められた上限を超過していることになりますので、その会社とは契約を考え直した方が賢明です。

測量費

計算の基準となる土地の面積。基本的には不動産の登記簿謄本に記載されている面積を使用することになりますが、謄本自体のデータが不確実(隣接する土地との境界線が曖昧であるなど)な場合は売却後のトラブルが懸念されます。

データが確実でないとなると、「境界確定測量」という作業(隣接する土地の地権者と共に境界を確認する作業)を土地家屋調査士に依頼する必要が出てきます。

隣接する土地の所有者との調整や調査自体に時間がかかることもしばしばあり、確認に数ヶ月かかることも少なくありませんので、測量が必要な場合は真っ先に手続きを進めておくことをおすすめします。

費用は、一般的には30〜80万円程度の中に収まります。

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ローンの返済(ローンが残っている場合のみ)

土地を購入時、ローンを組んでいた場合は売却時にすべて完済している必要があります。
「売却前に繰り上げ一括返済したい」という場合、繰上げ返済に対して事務手数料が発生しますのでご注意ください。
(一般的には数千円程度で済むものですが、固定期間選択型でローンを組んでいる場合は数万円(3万円〜5万円程)かかることがありますので留意しておきましょう。)

まとめ

こうして見るとややこしく感じてしまうかもしれませんが、少しずつでも理解しておくことで、いざ売却の必要が迫った時に費用を節約できる可能性がぐっと上がります。

ポイントとしては、自分の持つ土地の大きさ・売却価格を把握したら事前に支出の試算をしておき、その「目安」をもとにいくつかの不動産会社に売却の相談をすることで、無駄な出費を減らすことに繋がります。

これら売却の手続きに必要な機関(不動産会社、司法書士や土地家屋調査士など)をご自身で探すことが困難な場合は、解体サポートからご紹介することも可能ですので是非お気軽にご相談ください。

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