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オーナー様必見!アパートの解体費用を安くする方法

オーナー様必見!アパートの解体費用を安くする方法

アパートのように大きな住居を解体する場合、普通の一軒家よりも多くの費用・時間が必要になることは容易に想像がつきますよね。

しかし、具体的にどれくらいのお金がかかるのかすぐに思いつく、という方はあまりいらっしゃらないと思います。

アパートに限らず、初めての解体工事では「知らなかった!」が大きな損失を招くことが少なくありません。解体を急いで後悔することのないよう、事前に知っておきたい「アパートの解体費用を安く抑える方法」をお教えいたします。

アパートの解体費用について

まずはアパートの解体工事にどれくらいのお金がかかるのか試算してみましょう。 ご所有のアパートに当てはまる坪単価(※)を、実際の建物の坪数に掛けて計算してみてください。

木造アパート解体時の坪単価

3万円〜4万円/坪

鉄骨造(S造)アパート解体時の坪単価

3万円〜6万円/坪
※2階建て程度までのアパートでは軽量鉄骨造である場合が多く、それ以上の大きなアパートでは重量鉄骨造(もしくは後述の鉄筋コンクリート造)である場合が多くなります。
(軽量鉄骨造の建物の方が重量鉄骨造の建物よりも解体費用は割安になります)

鉄筋コンクリート造(RC造)アパート解体時の坪単価

4万円〜10万円/坪

プレハブ造アパート解体時の坪単価

2.5万円〜4万円/坪

※…ここで掲載している坪単価は、一般的な大きさのアパート(2〜3階建て/20〜50坪台)の解体工事を想定した場合の相場となります。この相場は下のような条件によって大きく変動しますので、あくまでも目安としてお考えください。
・アパート自体の階数/延床面積、立地条件
・重機やトラック(収集運搬車)の進入経路の広さ
・付帯工事(塀の撤去等)や残置物処分の有無
・隣接する建物や障害物(電柱等)の有無
・建材へのアスベスト使用の有無

Point:
いずれの構造においても、おおよそ20坪から50坪台までは安定して同程度の単価であることが多いですが、解体したいアパートの規模が小さすぎる(10坪台ないしそれを下回る規模)と坪単価が上がる傾向にあります。また逆に、60坪を超えるあたりからは再び単価が下がる傾向にあります(スケールメリット)。
極端に小さな/大きなアパートの解体をお考えのオーナー様は、是非このことを頭に入れておいてください。

アパートの解体方法は?

一般的な住宅の解体方法と同じように、下記のような段階を経て作業を進めていきます(工事内容によっては前後する手順もあります)。

1.仮設工事

2.屋根解体・撤去

3.内装解体・撤去

4.外壁解体・撤去

5.付帯工事(ベランダ・テラス、階段の撤去工事等)

6.基礎解体、地中埋設物の撤去(あれば)

7.整地

アパートの解体費用を抑える方法

いよいよお待ちかね、アパートの解体費用を抑える方法を大きく2つのポイントに分けてご紹介します。

【1】任せっきりはNG! 解体業者は“きちんと選ぶ”ことがコストダウンの近道

コストダウンの最初の一歩は業者選びから。キーワードは「直接契約」「自社施工」「豊富な経験」です。それぞれのポイントを具体的に説明していきましょう。

★「直接契約」「自社施工」は必須項目!

一戸建ての解体工事を行う場合、施主(工事の依頼者)は個人であることが大半です。そうした個人規模の解体工事では、新築工事とのセットでもない限り「解体業者を探すところから始める」というケースがほとんどでしょう。

ところがアパートのオーナーさんはというと、(オーナー自ら貸し出している場合を除き、)家賃回収や借主とのやり取りにおいて「普段から付き合いのある不動産屋(および工務店)」があることも珍しくないと思います。

そんなアパートオーナーが解体工事を考えたときに真っ先に取る行動は、そんな“馴染みの相談相手”に解体工事の話を持ちかけることではないでしょうか。

自身で解体業者を探す手間も省け、一見最適と思われるこの行動ですが(実際に「楽・簡単」であることは事実です)、「コストダウン」の観点からみると、実は損をしてしまう可能性が非常に高い選択であることを忘れてはいけません。

なぜかというと、こうした不動産屋に解体工事を依頼した場合、その不動産屋自身が直接解体工事を行うことはまずあり得ないからです。具体的には、お抱えの解体業者(下請け業者)に解体工事の発注をかけるというワンクッションを挟むため、そこにはどうしても仲介手数料という「中間マージン」が乗ってきてしまうのです。

(賃貸物件を借りたことのある方なら、この仲介手数料は「たかが手数料」と侮れるような金額ではないことを容易にご想像いただけると思います。)

特に数百万円・数千万円といった規模のお金が動く解体工事では、たとえ数%の手数料でもかなりの出費となります。

こうした手数料を払わずに済ませたいならば、「自分で解体業者を探し、見積もりを取って工事を依頼する」ことが必須条件です。

自分の手で依頼してしまえば この中間マージンが丸ごと浮くことになり、大きな費用節約となります。多少の手間こそかかりますが、それを加味してもおすすめしたい一番のコストダウン方法なのです。

★アパートの解体経験が豊富な解体業者を選ぶ!

自分で解体業者に依頼をするとなると、まずは「何を基準に選んで良いか分からない…」という壁にぶつかってしまいますよね。

すばり、アパートオーナーさんが解体業者を選ぶときに注目してほしい基準は「アパートの解体経験が豊富」であること、これに尽きます。

一口に解体業者と言っても、一軒家など比較的小規模な物件の解体を中心に行っている業者、ビルやマンションなど非常に大きな物件の解体を得意とする業者など、専門分野はまちまちです。また、マンションや集合住宅などはアパートと同類に思えるかもしれませんが、細かな部分で違いが出てきますので、やはり「アパートの解体工事」の経験を積んでいる解体業者の方が信頼性も高く、費用も抑えやすくなります。

一見当たり前のようなアドバイスですが、この点をしっかりチェックしてほしいのは、「ホームページ上ではアパートの解体実績を載せていても、実際は1件2件の解体経験しかない」という可能性が潜んでいるからです。不動産で言う「おとり物件」のような手法に騙されないよう、何か引っかかる・気になる、という場合は迷わず直接確認してみましょう。

【2】自治体の「解体費用助成金制度」を活用する

自治体の中には、建物の解体工事に対して助成金制度を用意しているところもあります。

対象を「アパート」に限定したものではありませんが、一般家屋にもアパートにも活用できる助成制度になります。

そんなアパートの解体時に活用できそうな助成制度をご紹介していきましょう。

★室が空室となったアパートを解体する(空き家解体費用への助成制度)

「空室が目立つようになった」「建物のあちこちで老朽化が目に付くようになった」などの理由で、アパートの経営をやめて解体工事を検討しているケースでは、こうした空き家を対象とする助成制度を利用できる可能性があります。

たとえば、放置され老朽化のひどく進んだ危険な家屋(アパート)の排除を進めることを目的とした制度をはじめ、整備された都市の景観を守ることを目的とした「周囲の環境にそぐわない家屋(アパート)を解体する際の費用を補助する」といった内容の制度などがあります。

(制度の名称は自治体ごとに独自で定めているため、情報をお探しの際は「(お住まいの地域名)+解体工事+補助金」、といったキーワードで検索されることをおすすめします。)

※解体サポートHP内でも全国の解体費用助成金情報を公開しておりますので併せてご覧ください。
(関連リンク:「解体費用助成金について」)

★古くなったアパートを建て替えて再び運用する(建て替え費用への助成制度)

建物を解体して「完全になくしてしまう」場合には、主に上で述べたような“空き家を対象とする”助成制度を利用できますが、アパートを解体した跡地に改めて同様の建物を建築する場合には、建て替えによる解体費用および新築費用の一部を助成する制度が利用できます。

具体的には、老朽化によって環境の維持が困難となったアパートを解体し、設備などを一新したアパートを同じ場所で建て直すような場合に活用できる制度です。

こちらの場合は解体費用だけでなく、新たなアパートを建築する際の費用も含めた総合計金額を基準に助成割合を定めていることが特徴です。

なお、「ちょっと古くなったから解体したい」という理由だけでは助成の対象にならないケースが多く、現在の建築基準を満たさない(耐震性・防火性が劣る、立地条件が悪い等)建物に対して助成を行うものが大多数ですので、ご検討の際はご注意ください。

※これらの制度をうまく利用できれば解体にかかった費用の50%程度もの助成を受けられることも珍しくありませんが、そもそも助成金制度自体を用意していなかったり、アパートや集合住宅は対象外と定めている自治体などもありますので、必ず一度ご自身がアパートを所有されている地域の自治体ホームページをご確認ください。

「安すぎる」のは考えもの?

最後に、コストダウンのことを考えすぎたばかりに失敗・後悔することのないよう、ひとつだけ注意してほしいことがあります。

それは、「提示された解体見積もり金額が安すぎないか?」という点です。

これは一社だけに依頼した場合・複数社に見積もりを取った場合ともに同じことが言えます。一社だけの場合は金額面での比較が難しいですが、ほとんどの場合で「費用内訳が簡素すぎる「という特徴も併せ持っているため、「一式〇〇円」を多用する・項目が極端に少ない、といった点で引っかかる場合は要注意です。

また、見積もりで感じた不安な点をつついた途端に「そこは〇〇の費用が追加でかかります」、などと“後出し”で情報を乗せてくる場合は特に疑ってかかった方が良いでしょう。

そのような業者は解体工事で発生した廃材を不法投棄したり、地中深くに埋めてしまうことで処分費を浮かせるだけでなく、最悪の場合 躊躇いなく夜逃げを実行する可能性も少なくありませんので、そうしたトラブルに巻き込まれないためにも「見積もり金額の妥当性・内訳の細かさ」は必ずチェックするようにしてください。

ご自身での判断ではどうしても不安ということであれば、私たち解体サポートをはじめとした第三者の意見を仰ぐことも有効な方法です。

安価で解体できる予定が、最終的には法外な金額を払う羽目になってしまった…というトラブルも少なくありません。「本当に信頼できる解体業者」を選び、賢くアパートを解体したいものですね。

まとめ

アパートの解体にかかる費用と、その節約方法についてご紹介してきました。

一つの建物に何世帯もの家族が暮らす分、その消耗も激しいアパートでは、一般的な持ち家の解体工事の時とはまた違った悩みが生まれます。

解体サポートでは、多くのアパートのオーナーさんからご相談をお受けしています。地域や建物の特性といった個々の条件を加味した上で最も適した解体業者さんをご紹介可能ですので、アパートの解体

についてお悩みの方はどうぞお気軽にお問い合わせください。

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