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解体工事の《瑕疵担保責任》“身に覚えのない”廃材が見つかったら

解体工事の《瑕疵担保責任》“身に覚えのない”廃材が見つかったら

家を新築するために土地を購入し「いざ新築!」という段になって、地盤調査を進めていたある日。担当者に「障害物があるので工事を続行できません」と言われてしまった…。

そんなトラブルが増えているようです。

地盤調査をするまでもなく、整地後の状態なのに土が不自然に盛り上がった箇所があったり、自然石以外の何かが混ざっているなどして、施主自身が異変に気づくケースもあります。

いずれにしても、そのままの状態では工事が進められないという困った状況。そうなると余計な除去費用や工期の遅れが発生する可能性も高く、本来労力をかける必要のないはずの部分に時間を取られてしまいます。

こんな時、見つかった建築廃材の処理方法は?責任の所在は?など様々な疑問が浮かんで来ると思いますので、そうなる前に予備知識を付けておきましょう。

原因は?誰の責任になる?

原因としては、解体業者による建築残土(別の解体現場から盛土を運搬してくるケースで、建築廃材を含んだままの状態の土)であることが考えられます。

※本来、優良な解体業者であれば、盛土を運んでくる前にきちんと廃材を分別処理しているはずなのですが、残念ながらそうではない業者も存在しているので注意が必要です。

建築廃材に含まれている主な物

建築廃材に含まれている可能性が高いものとして、アスファルト・コンクリート塊や木材、金属・ガラス・陶磁器くずなどがあります。

これらがほんの少量、わずかに混ざっていたという程度ならば、私たちでも一般的な「ごみ」として処理することが可能です。しかし、手に負えないような大きなコンクリート片であったり、材質の特定できない金属片などが多量に混入している場合などにはご自身で処理しようとせずに、まずはその廃材が混ざっている状況を画像に残しておいてください。自分で処理をしようとすると、重さや大きさから有料での処分になってしまうことが考えられます。

本来、「整地された地中から施主の見覚えのない廃材が見つかる」などということはあってはならないはず。このようなトラブルがあった時のために、買主が不利にならないよう 不動産売買では「瑕疵担保責任(かしたんぽせきにん)」という決まりが存在していますので、まずは「廃材に手を出さない」+「専門家(不動産の管理会社や解体業者)に連絡する」ということを思い出してください。

「瑕疵担保責任(かしたんぽせきにん)」とは…

「瑕疵」とは、この場合は簡単に言うと「目に見えない(隠れた)欠陥や不具合」のことです。

たとえ売主も気付かないまま不動産を販売した場合でも、契約時すでにその欠陥や不具合があったことが確実ならば、売主は買主に対して責任を負わなくてはなりません。
※買主が瑕疵を知ってから1年以内(売主が不動産会社の場合は引渡日から2年以内)の期間に限ります。

具体的には、瑕疵の修復・(その瑕疵によって損害が発生した場合)損害金の支払いなどの責任を売主は負うことになります。

このように買主は法律によって手厚く保護されていますので、自身で処理をしようとせずに、証拠写真の撮影や関係者(契約している不動産会社、第三者機関)への連絡を最優先することが重要なのです。

なお、買主目線での瑕疵担保責任は「いざという時に補償の助けになる」強い味方となりますが、逆に自分が売却する側となった場合には、売却前に埋設物が無いことの確認をきちんとしておかないと、当然あなたが責任を負うことになってしまいますので、売却の際も慎重に確認をするようにしましょう。

契約前にチェック!建築廃材対策のポイント

廃材トラブルに見舞われないよう、施主側ができる対策には何があるでしょうか。

それは、不動産会社との契約時に廃材が見つかった場合の対応策や、廃材の処理に多額の費用がかかった場合、きちんと補償してもらえるかどうかの確認をし、それらの内容を確実に書面に残してもらうことです。

特に後者については、「『瑕疵担保責任』があるから必ず補償してもらえる」わけではないことを念頭に置いて確認することが重要です。

具体的には、例えば小規模な不動産会社と契約したとして、購入した土地の下から巨大な建築廃材が出てきてしまった場合などに、処理費用がその会社の財力では賄いきれない金額に上ってしまった場合などがあげられます。

金額を見て支払いを拒否されれば膠着状態に陥りますし、法廷で争うにも費用がかかります。法廷に出た上で、もしも相手が「支払い能力なしと」見なされた場合には、結局こちらで処理の手配をしなければならなくなってしまうからです。

まとめ

建築廃材に関するトラブルの責任は、原則として当時の工事を担当した解体業者や 瑕疵を見逃したまま契約を行った不動産会社側にあります。しかし、施主に責任がないからといって、「全く何もしなくてよい」ということでもありません。敷地内の廃材をいつまでも放置してはおけませんので、まずは売主や行政等に連絡を取ることが必要です。

特に廃材の素材がアスベストなど健康に害をもたらす物質であったり、隣地の地下にまたがった状態で埋まっているなど、自分と相手の問題だけでは収まらないケースも出てきます。

このように当事者同士でのトラブルの解決よりも撤去作業を優先しなければならない事態も想定されますので、万が一売主が対応を渋ったとしても、行政等の第三者機関に相談して専門家の判断を仰いでください。

最大のポイントは「自分だけで解決しようとしない」ことです。初動を誤ると後々の対応が煩雑になったり、責任の所在さえもあやふやになってしまいかねませんので、落ち着いて行動を取るよう心がけてください。

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