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空き家・別荘etc…解体工事のメリット&デメリット

空き家・別荘etc…解体工事のメリット&デメリット

建物の解体工事をお考えの皆さんは、ご実家や古くなった持ち家・別荘など、所有されている建物を「そのまま売る」のか「解体して土地を売る・転用する」のか、という選択に一度は迫られたことがあるかと思います。

この記事を読んで、今一度 解体工事をする際のメリットとデメリットを比較していただき、是非ご自身の計画に沿った選択をしていただきたいと思います。

解体工事をするメリット

1.売却をしやすくなる(市場に流通させやすくなる)

ご自身が「もう手放したい」と思った建物は、他の大抵の人にとっても同じく「価値の低いもの」であることが大半です。

特に「危険空き家」かそれに近い状態にまで荒廃してしまった建物などは、そこに建っているだけで買い手を遠ざける要因にも十分なり得ます。

買い手の立場に立ったとき、特に新築を考えている購入者の場合は、できれば綺麗な更地の状態で購入してスムーズに建築を始めたいはずですが、このような建物が建ったままの土地ではなかなか売却が難しいという現実があります。

すでに更地にしてあれば、工期も短縮されるうえ解体費用もかかりませんので、購入地に選んでもらえる可能性が上がるという点でメリットがあると言えるでしょう。

2.老朽化・倒壊による周囲への被害を未然に防ぐ

建物の老朽化・倒壊は現在社会問題にもなっており、誰もが他人事とは言えない話題になりつつあります。

特に木造の家屋が多い日本では、湿気による腐食・シロアリの繁殖・放火による火災など、倒壊・全損のリスクをほとんどの家が抱えている状態です。

また誰も管理していない空き家は不法侵入者の出入りを容易に許したり、雑草が生い茂って周囲の環境を悪化させる・瓦が剥がれ落ちて通行人に当たるなど、第三者に多大な迷惑をかける危険性もはらんでいるのです。

そういった万が一の「何か」が起こる前に建物を解体しておくということは、周囲への配慮はもちろん、誰かに迷惑をかけるかもしれない…と思わずに済む「自分の精神衛生面」から見てもメリットが大きいでしょう。

3.使わない建物を管理するために割いていた時間や費用が要らなくなる

これが一番のメリットだと感じる方も多いのではないでしょうか。

私たち人間にとって、本来は必要ない・無駄だと思う事柄に時間を費やすことは相当なストレスですよね。

ただでさえ使っていない古い建物を維持するために、貴重な時間やお金をかけるのはというのは誰にとっても損でしかありません。

しかし面倒だからといって何も対策をせず放置してしまうと、1つ目のメリットでも触れましたが、放火や不法侵入・老朽化の危険性が増してしまうリスクがありますので、空き家の所有者である以上は建物の管理を避けて通ることはできません。管理会社に依頼するにもお金がかかります。

解体をしてしまえば、将来かかっていたはずの手間やランニングコストに歯止めをかけることができるため、大きなメリットとなります。

解体工事をするデメリット

反対に、解体工事をすることによって生じると考えられる主なデメリットは下記の3点です。

1.解体費用が発生する

当然ながら、解体工事を行うには元手が必要になります。

すぐにまとまったお金が用意できないなどの理由で、解体したくてもなかなか実行に移せずやきもきしている方も少なくないのではないでしょうか。

(※「解体費用助成金」「空き家解体ローン」等のサービスを展開している自治体や金融機関もあります。詳しくは上記リンク先をご参照ください)

また、運良く解体せずに古家付きで売却できた場合は解体費用も買い手が持つ(もしくは解体せずにそのまま使用する)パターンがほとんどですが、売却前に解体を済ませてしまうということは、解体にかかる費用も全額自己負担になるということになります。

建物の規模にもよりますが、最低何十万円〜百万円以上かかる場合もままありますので(関連リンク:「解体費用例集」)、ご自身の収支に照らして慎重に検討する必要があります。

2.固定資産税の減税分が元に戻る(税額が上がる)

平成27年に施行され話題となった「空き家対策特別措置法」関連のニュースでご存知の方も多いかもしれませんが、同じ不動産でも「更地」の状態で保有している方が「建物が建っている」状態よりも、固定資産税額が6倍に上がってしまうのです。

※正確には、土地に建物が建っていると固定資産税・都市計画税について、それぞれ最大6分の1・3分の1の「減税」が受けられている状態でした。

このことから、建物の老朽化が進んでいても解体工事をためらう方が少なくないようです。

ただし例外として、あまりに酷い状態(「危険空き家」と認定された場合など)の建物では固定資産税の優遇を受けられず、結果的に早めに解体工事をしていた方がお得だった、ということになる可能性が「空き家特措法」の施行によって出てきました。

ですので、「更地状態では100%損をする」という訳でもないのです。

さらに更地となっても固定資産税がほぼ変わらないケース(更地を農地として申請した場合など)も存在し、この辺りが判断の難しいところではありますが、まずは「今の建物の状態」「希望の活用方法」によって選択肢を絞るのが賢明ですね。

3.解体しない方が良いケースもある?

こちらもメリットと表裏一体の部分になるのですが、建物を解体することによって、かえって買い手が付きにくくなってしまうというパターンもあります。

たとえば、古い建築基準で建築された家が建った土地をそのまま購入されたとして、骨格を残してリノベーションをするようなケースでは問題ないのですが、その建物の老朽化が激しい等の理由で解体工事が不

可欠となった場合、残った更地に対して、新たに建物を建てることが出来ない・もしくは建てられても厳しい制限下での建築となってしまうこともあり得るのです。

更地の方が売れやすいということがよく言われていますが、古家をそのまま受け継ぎたいケースや、リノベーション・フルDIY等で費用を抑えたいという需要も増えてきており、場合によっては解体しなければ良かった…と後悔してしまう方もいらっしゃるようです。

どんな買い手の方と出会うかによって選択すべき方向性が変わってきますので、「希望があれば(売主負担で)解体します」、などといった条件付きで売りに出すのも一つの手段でしょう。

まとめ

何かと考えなければいけない事の多い解体工事。

必ずしも解体した方がいいという結論に至る訳ではなく、ご家庭それぞれご事情や展望も異なりますので、一人ひとりに沿った解体・活用計画を立てる必要があります。

解体サポートではそのようなご相談に対してのアドバイスもさせていただいておりますので、お悩みのことがあればお気軽にご相談ください。

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